美國升息對REITs的影響

REITs的股價近期不是很好。市場對這個現象的解讀是: 因“加息”所影響,加息增加其他生息工具的回報,令到REIT這類高息股相對不夠吸引,所以要賣貨走人。我很喜歡這個解釋。這個解釋夠簡單、直接,用的隻 是經濟學所描的“機會成本”概念。“加息”增加了持有REIT的機會成本,放棄其他資產的利息回報,所以股民減持.

以马来西亚为列子:

馬 來西亞公債(Malaysia Government Security)可以被視為零非系統性風險(Unsystematic Risk),意思是最低風險的投資,所以回酬也相對的低。當美國升息(記住,美國預計將在未來持續升息),美元變得有價值,全球龐大的資金將會回流美國。 這將會造成馬來西亞外資流出,外資不斷地拋售馬來西亞資產如股票,債卷,房地產和馬幣。如馬來西亞公債被拋售將壓低價格,殖利率(bond yield)將上升。下圖顯示這兩年馬來西亞10年公債殖利率的趨勢




從上圖可以看出馬來西亞10年公債殖利率緩緩向上,意味著這最低風險的投資回酬上升。以這將影響以股息回報為主的投資工具的吸引力,尤其是產托(REITs)。根據筆者的偏好,產托的殖利率必須高於10年公債殖利率約1.5才視為合理價位。

如 果馬來西亞10年公債殖利率上升至5,其他因素不便的情況下,產托必須調整價格(被拋售)以達到6.5的殖利率為合理價。表面上我們手中的產托所給的殖利 率提升了,不過我們卻要面對資本虧損(Capital Loss),隨時得不償失。但是這隻推論到REIT價格會跌,但推論不了REIT會跌多少。




那麼如果本地央行也跟著升息呢?

這 對產托而言也不是一個好消息。回歸最基本的企業結構分析先,凡企業要增長都必須融資。融資有很多法門,但不離三個法則:用自己錢、增發股本和借錢。因為 REIT必須要將自己的收入和利息的九成用作派息,所以第一招“用自己錢”已經基本上廢了武功,先天不足,剩下的隻有兩招。如果加息,是變相增加借錢的成 本。由此可見,REIT的可行融資方法隻剩下增發股本。這些融資限製對REIT未來的業務增長是非常不樂觀的。

而且加息其中一個影響是樓 價跌,這個不用解釋的。息率對地產市場尤見重要。有很多大的地產商,都有一個REIT的子公司。如果要棄車保帥,保住母公司地產商的高每股資產淨價和低市 帳率,不排除母公司會用財招,將低質的資產高價賣給REIT子公司。這一招有某大地產商常用,不過是用來避裝修成本。

這是我對REIT和加息的見解。如果這個理論是正確的,這也可以間接推導公用股是比REIT更具防守性。不過,美國加息,對金融投資是負面的,買什麼都死,還是留一筆現金或投資一些增長型股票。

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