美國升息對REITs的影響
REITs的股價近期不是很好。市場對這個現象的解讀是:
因“加息”所影響，加息增加其他生息工具的回報，令到REIT這類高息股相對不夠吸引，所以要賣貨走人。我很喜歡這個解釋。這個解釋夠簡單、直接，用的隻
是經濟學所描的“機會成本”概念。“加息”增加了持有REIT的機會成本，放棄其他資產的利息回報，所以股民減持.
以马来西亚为列子：
馬
來西亞公債(Malaysia Government Security)可以被視為零非系統性風險（Unsystematic
Risk）,意思是最低風險的投資，所以回酬也相對的低。當美國升息（記住，美國預計將在未來持續升息），美元變得有價值，全球龐大的資金將會回流美國。
這將會造成馬來西亞外資流出，外資不斷地拋售馬來西亞資產如股票，債卷，房地產和馬幣。如馬來西亞公債被拋售將壓低價格，殖利率（bond
yield）將上升。下圖顯示這兩年馬來西亞10年公債殖利率的趨勢
從上圖可以看出馬來西亞10年公債殖利率緩緩向上，意味著這最低風險的投資回酬上升。以這將影響以股息回報為主的投資工具的吸引力，尤其是產托（REITs）。根據筆者的偏好，產托的殖利率必須高於10年公債殖利率約1.5才視為合理價位。
如
果馬來西亞10年公債殖利率上升至5，其他因素不便的情況下，產托必須調整價格（被拋售）以達到6.5的殖利率為合理價。表面上我們手中的產托所給的殖利
率提升了，不過我們卻要面對資本虧損（Capital Loss）,隨時得不償失。但是這隻推論到REIT價格會跌，但推論不了REIT會跌多少。
那麼如果本地央行也跟著升息呢？
這
對產托而言也不是一個好消息。回歸最基本的企業結構分析先，凡企業要增長都必須融資。融資有很多法門，但不離三個法則：用自己錢、增發股本和借錢。因為
REIT必須要將自己的收入和利息的九成用作派息，所以第一招“用自己錢”已經基本上廢了武功，先天不足，剩下的隻有兩招。如果加息，是變相增加借錢的成
本。由此可見，REIT的可行融資方法隻剩下增發股本。這些融資限製對REIT未來的業務增長是非常不樂觀的。
而且加息其中一個影響是樓
價跌，這個不用解釋的。息率對地產市場尤見重要。有很多大的地產商，都有一個REIT的子公司。如果要棄車保帥，保住母公司地產商的高每股資產淨價和低市
帳率，不排除母公司會用財招，將低質的資產高價賣給REIT子公司。這一招有某大地產商常用，不過是用來避裝修成本。
這是我對REIT和加息的見解。如果這個理論是正確的，這也可以間接推導公用股是比REIT更具防守性。不過，美國加息，對金融投資是負面的，買什麼都死，還是留一筆現金或投資一些增長型股票。
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