过去十年，在世界经济的沧海桑田过程中，全球楼市无疑堪称重头戏，在五洲四海多个城市，无不充斥着大量全球炒房客。其中的一个原因是，美国楼市爆发次贷危机并诱发2008年金融海啸后，全球楼市普遍处于低点，大量投资者近乎一致地认为当时是“抄底”好时机，而在这个过程中，美联储等多加央行又开启了低息的长周期，这又为全球投资者制造了货币上的楼市盛宴，也可以称之为印出来的全球楼市。

然而，天下没有不散的筵席，货币放水也并非一成不变，随着美联储进入美元紧缩通道，多家央行或不得不跟随美联储加息，过去单纯依靠加杠杆炒作楼市而跳富的景象或正在终结，甚至印出来的庞氏骗局或也正在被揭开。


首先，我们以中国买家海外购房的数据来看，CNBC援引国际房产搜索引擎居外网数据称，2017年，中国买家在海外住宅和商业地产项目上的投资同比增长18.1%，至1197亿美元，是有纪录以来最高值。而自2010年以来，中国买家累计购买了大约4300亿美元海外房地产。有分析师认为，这一数据的背后或正潜伏着较大的隐患，即一旦中国买家将大量的海外房产抛售变现，全球多个城市的楼市或都将迎来抛售潮。事实上，这样的事情已经在一些城市上演了。

以美国楼市为例，中国人对该国商业地产投资下降近52%，住宅购买下降18%。而据Real Capital Analytics近期的报告指出，中国投资者从2008年来以来出现首次开始抛售美国房产。正如报告数据所示，中国买家（企业）在今年第二季度内出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，远远多于中资买入的美国地产1.262亿美元，第一次呈现净卖出11.64亿美元。同样的景象还发生在不少中国买家过去青睐的加拿大、新西兰和澳大利亚楼市，这些国家的楼市或正在走向衰退。不过，根据前面的增长数据可以发现，许多中国买家正在转战其他市场的楼市。

图片来源AFINGI

值得注意的是，中国买家去年对欧洲房地产投资增长超过200%。与此同时，许多买家也陆续转战东南亚和南亚多个市场。那么，是不是这些新的投资目的地楼市的房价会只增不减？投资者会在此大发横财了呢？答案显然将令许多炒房客大失所望，因为欧洲、东南亚和南亚多个城市或也难以逃脱美元加息的冲击波，过度炒作以后，房价下降的端倪或已露出。

我们首先以欧洲的意大利楼市和经济为例，据意大利《新欧洲侨报》报道，调查发现，目前很多商家都认为，现在敢于在意大利投资的人太少了，加上意大利人大部分需要申请银行贷款，未必做得成买卖。值得注意的是，现在许多意大利人在转让酒店、餐馆、零售店、仓库以及别墅时，都会优先在华人平台上发布信息，目的就是希望尽快吸引有经济实力的中国投资者（商家）购买。也就是说，许多意大利当地房主或正在寻找接盘侠。


而意大利由于国债规模达到2.3万亿欧元，近期在欧洲央行宣布将结束购债计划之际，意大利经济正在陷入恶性债务风暴中，意大利预算委员会主席Claudio Borghi近期专门警告欧元区称，一旦欧洲央行停止购买主权债券，意大利的债券市场就会失控。“债券利差会急剧扩大，整个局势在没有欧洲央行担保的情况下无法维持，欧元区会随之崩溃。”也就是说，近期稍有复苏迹象的欧洲经济，或正在重返此前的债务危局,而意大利经济堪称欧洲脆弱市场的一个悲观的缩影。

无独有偶，近年深陷债务危机的希腊、葡萄牙、西班牙等国规避本国债务风险的一大方法也正包括了吸引外国人购房的举措。比如，希腊投资促进局首席执行官埃利亚斯·阿范纳西奥称，该举措推出至今，已经为希腊国库带来超过15亿欧元收入。也就是说，欧洲多国或都将本国高负债的风险转嫁给了外国购房人，这意味着，欧洲央行一旦于2019年加息，包括中国买家在内的全球炒房客在欧洲投资的空置房屋，或将面临房价的岌岌可危。

图片来源youtube

我们再以东南亚的越南楼市和经济为例，越南于2015年放宽了外国人的购房条件，取消了诸多限制，也正是在这一举措下，据英国广播公司BBC报道，越南一些城市低廉（几千元）的房地产价格，成为全世界不少中产阶层投资的标的。不过，由于医疗、基础设施等方面的滞后，越南的许多城市并不适合来自经济较为发达地区人群的养老之所。与此同时，在越南，由于私人拥有土地的转让权和继承权等，可以自己买地建房，因此，自建住房的比例非常高。

这些因素，意味着全球投资者在越南购买的房屋或无法真正变现升值的同时，甚至并不能顺利的出租。值得一提的是，也正是在越南发力吸引外国人购房的当年，该国公共债务总额就已高达约940亿美元，占GDP的61%，接近65%的危险线。也就是说，越南近年持续增长的经济指数是高额外债堆积而来的，而在美元持续加息的侵蚀下，越南经济或有可能成为下一个土耳其，那么，在越南的炒房客可能毫无准备地充当了接盘侠。


迹象表明，无论是发达市场还是新兴市场，为期十年的全球楼市盛宴或正随着上一个经济周期的结束而告吹。我们长期跟踪全球楼市，发现目前至少20个城市的房价或即将进入断裂下坠的状态，包括中国买家在内的全球炒房客或都将背负更大的风险隐患。它们是，美国的纽约曼哈顿和西雅图，英国的伦敦和曼彻斯特、澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯、新西兰的奥克兰、德国的慕尼黑、加拿大的温哥华和多伦多、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、瑞典的斯德哥尔摩、印度的孟买、 越南的胡志明市和芽庄市以及韩国的首尔。（完）（BWC中文网）