柔佛苏丹（中）与王储（左一） 来源：推特

今年9月，马国联邦政府的房屋与地方政府部，已同财政部、内政部、柔佛州政府与「森林城市」开发商等组成特别委员会，调查及重审与「森林城市」有关的交易、外国业主比率等事项。一名柔佛州政府的新闻官对世界说称，该特别委员会在9月中旬已召开了第一次会议，开会地点在马国联邦政府所在地布城。

在柔佛州政府方面，该州的房屋与乡区发展委员会主席亦对《马来邮报》称，柔佛州政府已经成立一个任务小组，全盘检讨该州的房屋发展政策。该小组计划在今年10月前完成研究。另外他还说，柔佛州政府已向联邦房屋部提议：保留「森林城市」中30%的单位出售给马来西亚人。柔佛州的州务大臣Osman Sapian在9月初则表态称，「森林城市」是一个开发周期长达30年的计划，能提供工作机会给马来西亚人，柔佛州政府相信，马来西亚有全面的法律来保护外国投资者和公司的权利，包括购买地产的权利。

回顾过去，马哈蒂尔在上一次担任马来西亚总理任内（1981─2003年），曾有过削弱各州马来君主王权的纪录。

然而，马哈蒂尔这一次上台，凭借的不再是长期把持政经权力的国民阵线，而是依靠由多党组成、此前并无联邦层级执政经验的希望联盟。

此外，马来西亚正面临巨额国债与经济疲软等挑战，新上台的希望联盟颇有巩固投资者信心的需要。

而在希望联盟之中，马哈蒂尔带领的土著团结党规模较小。如果要强势落实其个人意见，仍会受到多方掣肘。

8月20日财新在北京专访马来西亚总理马哈蒂尔 来源：财新网

在马来西亚联邦制度下，涉及移民的政策属联邦政府管辖；而与「森林城市」相涉的「第二家园」长期签证虽由旅游、艺术与文化部主管，但其亦需遵循联邦内政部出台的移民政策。

现任的联邦内政部长慕尤丁正在接受胰脏肿瘤的治疗，是与马哈蒂尔共同创办土著团结党的得力伙伴。而旅游、艺术与文化部部长则为莫哈末丁。他来自与希望联盟合作的另一政党─沙巴民族复兴党。

按照马来西亚法律，住【房☆事】务属于联邦政府与州政府共同管辖的事务，联邦与州可各自订定规范；当两者出现冲突时，以联邦法令为优先。而土地、森林、水则属于州政府管辖。

但除了民选州议会产生的州政府之外，在马来西亚各州，传统的马来族群君主个人（在大多数州，君主头衔为苏丹），仍拥有颇强的政治影响力，不仅像多数西方君主立宪制国家的君王那样只拥有「仪式性」权力。

马来西亚联邦如今的国家最高元首，也由这9个州的君主轮流担任。

苏丹影响力几何

柔佛皇室成员经常在社群媒体分享生活点滴 来源：柔佛王储推特

从英国殖民时期，各州的马来君主就被赋予「伊斯兰教领袖」与」马来民族特殊地位守护者「的角色。

而带领马来西亚走向独立的马来人政党巫统，更是把王室、伊斯兰教与马来民族这三个概念，塑造为「命运共同体」，通过族群政治来巩固多数人民对该党的支持。这一传统政治格局，让在族群问题敏感的马来西亚，除了马哈蒂尔，多数从政者几乎不可能留下公开与马来皇室产生冲突的纪录；更遑论将马来君主有违法之虞的干政行为，告上法院。

在马来西亚独立之初，马来西亚宪法的若干含糊之处，就给予马来君主施展政治权力的空间，以致曾出现了部分马来君主严重干预政务的事件。

而在上一个总理任期内，地位格外强势的马哈蒂尔在1980年代两度推动修宪，限制马来君主的权力。1992年柔佛州皇室丑闻爆发后，马哈蒂尔还推动马国国会修宪，撤销对马来君主的法律豁免权。1994年，马哈蒂尔再度推动修宪，限缩「最高元首」延迟签署法案的权力，规定最高元首若未在30天内签署某个法案，法案仍将自动生效。直到2008年以后，原执政党巫统因受反对党挑战而渐趋弱势，在部分州属，马来君主的影响力才重新上升。

实务上，各州皇室对于政治与经济活动的影响力不一，视各州宪法规定以及皇室和当地执政党的实力而定，且实际运作也不尽然与法律一致。在柔佛州，该州皇室一向较为活跃，因此州政府更需与其保持一定的良好关系。

柔佛皇室从19世纪中期便积极发展胡椒与甘蜜产业，引入现代行政体制，丰厚政经实力。柔佛是马来半岛最早进行经济现代化，以及最晚落入英国人管制的州属。如今，柔佛皇室的商业版图仍遍布柔佛州内与对岸的新加坡。

在柔佛州，马来皇室的形象随处可见。从柔佛最热闹的新山市一路走入乡镇，很难不注意到各地天桥、路口、购物街边的「吾王万岁」 马来文标语（Daulat Tuanku）。在碧桂园的第一个柔佛地产项目「金海湾」的展售厅里，也高挂着柔佛皇室成员肖像。

现任柔佛州苏丹易卜拉欣•伊斯梅尔，从2010年1月起在位，其与王储东姑伊斯迈等王室成员均娴熟笼络民心之道，经常在脸书、推特、Instagram等社交媒体分享生活点滴，迎合民气点评时事，还时常组织走访柔佛民间的「王室亲善之旅」，不仅广受马来族群的欢迎，亦有华裔、印度裔的支持者。

柔佛王储祝羽球一哥李宗伟早日康复 来源：推特

柔佛苏丹、过去在柔佛执政的政党巫统、与「森林城市」开发商三者的关系密切。

据马国独立媒体《当今大马》调查，开发森林城市的「碧桂园太平景私人有限公司」的34%股权，属于柔佛苏丹控制的私人公司Esplanade Danga 88；剩下的66%股权则由碧桂园的三个马来西亚子公司持有。

柔佛皇室的关联企业，更参与了与「森林城市」有关的砂土与填海生意。今年6月，「森林城市」的销售代表对世界说称，柔佛皇室的继承人「每个月都来」。他据此宣称马来西亚全国大选的结果，不致影响「森林城市」的开发进展。

「森林城市」的执行董事奥斯曼尤索夫（Othman Yusof）是巫统党员，目前也是柔佛州议会议员。

在过去柔佛州政府由巫统执政期间，柔佛苏丹的想法经常很快得到州政府配合，并出台政策落实。例如从2014年起，柔佛州内的周休日依伊斯兰教习俗改为周五和周六；2015年4月，柔佛苏丹宣布该州免征联邦政府出台的6%消费税，应付税额由州政府吸收等等，皆是前例，足见柔佛苏丹对日常政务的影响力。

2014年，柔佛州在讨论住房法案之际，一度还准备给予苏丹「指定住房委员会部分成员」和检查委员会账目等权力，激起马哈蒂尔的强烈反弹。

最终州议会通过的版本中，才把赋权给「苏丹」等表述，置换成赋权给州务大臣或含糊的「当局」。

碧桂园第一个柔佛项目金海湾的商店街，该楼盘自今年初开始交屋 来源：作者

前景取决政局

马来西亚南方大学助理教授潘永强对世界说解释，2013年大选后，纳吉布领导的巫统政府因陷入丑闻，统治正当性较弱，因此扩大了各州苏丹干预政策的空间。在2013年的联邦议会大选中，纳吉布领导的国民阵线仅获47%选票，却因选区不公平的划分设计，仍拿下60%的国会下议院议席。

今年4月，柔佛王储东姑依斯迈在脸书上发文称：「如果引擎还没坏，不要换船和船长。让柔佛苏丹和我一起导引船长吧」。这被解读为柔佛皇室呼吁人民支持原执政党，但隔日其本人则否认了此说法。

今年五月大选，马来西亚联邦政府与巫统的发源地柔佛州议会皆首度「变天」，巫统和国民阵线丢失执政权；由多个反对党组成的希望联盟，则在柔佛取得逾六成的州议会席次。

潘永强对世界说表示，当前希望联盟州政府才刚上任，在政治与行政上都还在摸索，领导能力与声望有待提升。除非苏丹的意见明显违反法律或民意，否则希望联盟主导的新的州政府，短期内尚无条件抗衡苏丹意志。

柔佛州现任州务大臣Osman Sapian现年66岁，本为巫统党员，2016年加入马哈蒂尔创建的土著团结党。

在今年5月马来西亚朝野角色互换后，「森林城市」在前政府时期获得的诸多优惠政策有可能会被重新检视；如今当家的前反对党议员，亦可能重提过去未解的疑虑。而开发方向业主宣传的新马跨国地铁、还有已经被新马两国决定冻结两年的吉隆坡─新加坡高铁等公共建设蓝图，在希望联盟政府矢言开源节流的背景下，落实的挑战将会增大。

「森林城市」自2014年在柔佛海峡填海之初，就因项目信息不透明，屡次被当地渔民、民间组织、反对党议员、联邦政府环境局，甚至是对岸的新加坡外交部关切。2014年6月，柔佛州政府与马国联邦环境局要求项目进行环境影响评估，「森林城市」一度停工，直到2015年初开发商缩减项目面积30%获准后才复工。

2016年3月，马来西亚前总理纳吉布与柔佛苏丹、时任柔佛州州务大臣卡立诺丁同台为「森林城市」开幕，纳吉布同时宣布森林城市为」免税岛」，并提供部分企业税务减免、放宽外资公司设置条件等优惠。但连马来西亚的官方通讯社当时都指出，纳吉布宣布的「森林城市」所在地为「免税岛」的法源并不明确。

今年9月，世界说询问主管税务的马来西亚财政部，从当时迄今，给予「森林城市」所在地税务优惠的法源是否已公诸于众？但至截稿为止未获回应。

世界说亦曾在今年6月向一名柔佛州选出的希望联盟国会议员询问了同样问题，但他称自己对此并不知情，因为「很多计划的通过，当初都没有经过议会」。

马来西亚法律规定，外国人只能购买100万林吉特以上的房产单位（部分州属有不同金额门槛或特例），以此区隔外国人与本国人的房产市场。因为马国本地人需要的通常是售价在50万林吉特以下的单位。

「森林城市」的销售代表则对世界说称，「森林城市」不受上述100万林吉特的限制，外国人购买森林城市单位的最低门槛为50万林吉特。

碧桂园第一个柔佛楼盘金海湾展售厅画出的周边发展蓝图 来源：作者

面对世界说询问「希望联盟领导的州政府与联邦政府，将如何处理前政府给予‘森林城市’的特别待遇」时，这名州议员称：「我们的处理会很谨慎，因为涉及到苏丹，事情不一定都能在州议会里解决」。

政策风险顾问公司化险咨询的高级分析师Harrison Cheng对世界说表示， 建议有意投资马来西亚房产的买家，等待新政府公布重审结果，看看马方对于「森林城市」的政策是否改变，以及这些改变是否将导致更大范围、影响全国的政策变化。

黄炳镡则对世界说称，新山与吉隆坡、槟城的房市供需情况都不同，应分别看待；相较于泰国与菲律宾两国，马来西亚对于外国人购买与出售房产的规定更为宽松，马国房产对于中国买家仍具有一定吸引力。

全球海外房产平台居外网对世界说称，其海外房源的询盘数据显示：今年第三季度，中国买家对马来西亚房产的询盘量，比上一季度增加了59%，中国买家对马国房产、教育、医疗、退休长居的兴趣，并未受到上半年马国政局变动的影响 。

居外网估算，2017年中国买家在马来西亚住宅与商业房地产业的投资总额达23亿美元，其中商业地产投资为3亿美元，同比下降59%，住宅投资则有20亿美元。

碧桂园森林城市凤凰酒店，免税店吸引来访游客与捡便宜的柔佛本地人 来源：作者

2015年12月，「森林城市」在中国开盘，后向全球推广。碧桂园高管曾公开透露，2016年该项目录得销售额180亿人民币。2017年3月，由于中国外汇管理收紧等原因，「森林城市」在国内的销售宣传转向低调。

财新记者从知情人士处了解到，2017年该项目销售额为80亿人民币，约为该年碧桂园集团连同合营、联营企业合同销售额的1.4%。

2018年6月，「森林城市」销售代表对世界说称，该项目已售出2万多个单位，业主一半以上为中国人，最受欢迎的是数百万人民币的房型，买家最多可以申请80%的贷款，为期15年，利率约为5%。

当前，以碧桂园、保利发展为代表的大型房企，已放缓在国内的拿地节奏 。财新记者根据中国指数研究院研报统计，碧桂园在2018年7月的拿地金额为195亿人民币，但到了8月，其单月拿地金额不及7月的三成；9月的拿地力度则与8月大体持平。

碧桂园中期报告显示，2018年上半年，该集团连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额约4124.9亿人民币。收入约1318.9亿人民币，净利润约人民币163.2亿人民币。